การเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญในวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สินของประเทศไทยก่อนการเข้าสู่ประชาคมอาเซียน (AEC)

การเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญในวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สินของประเทศไทยก่อนการเข้าสู่ประชาคมอาเซียน (AEC)

การเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญในวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
ของประเทศไทยก่อนการเข้าสู่ประชาคมอาเซียน (AEC)

โดยนางอุดมศรี นาทีกาญจนลาภ
บริษัท ยูเค แวลูเอชั่น แอนด์ เอเจนซี่ จำกัด
7 มีนาคม 2555


นับแต่วิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สิน (Independent Appraisers / Valuers) เข้าสู่ประเทศไทยในปี พ.ศ. 2517 หรือประมาณ 38 ปีที่ผ่านมา ในช่วงเวลานั้นความต้องการประเมินมูลค่าทรัพย์สินยังจำกัดวงแคบแต่เพียงบริษัทในประเทศที่มีขนาดใหญ่ บริษัทข้ามชาติ และธนาคารต่างประเทศทั้งที่เปิดเต็มรูปแบบ และเป็นเพียงสำนักงานตัวแทนเท่านั้น ซึ่งมีการเติบโตในด้านอุปสงค์ (Demand) และอุปทาน (Supply) ที่เป็นไปอย่างเชื่องช้า

จนเมื่อสาธารณชนมีการรับรู้ (Awareness) ต่อบทบาทและความสำคัญของการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทยโดยผู้ประเมิน อิสระมากขึ้น จึงมีการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยเป็นบริษัทสาขาจาก ต่างประเทศซึ่งเพิ่มขึ้นในเวลานั้นมีไม่เกิน 10 บริษัทเท่านั้น ในส่วนของบริษัทประเมินฯของคนไทยนั้นแทบจะไม่มีเนื่องจากยังเป็นวิทยาการที่ใหม่มากสำหรับประเทศไทยในเวลานั้นนั่นเอง

สำหรับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญของวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทยอย่างก้าวกระโดดนั้น เกิดจากผลของกฎหมายตลาดทุน (Capital Market) ที่มีการประกาศใช้อย่างเป็นทางการ คือ พระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 ซึ่งกำหนดให้บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินในฐานะของผู้ประเมินอิสระเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ (Valuation for Public Purposes) เป็นส่วนหนึ่งภายใต้การกำกับดูแลขององค์กรที่เพิ่งตั้งขึ้นมาใหม่ คือ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (สำนักงาน กลต.) (Regulators)

ซึ่งต่อมาในปี 2547 มาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน (Valuation Standards) และจรรยาบรรณวิชาชีพ (Code of Ethics) ก็เป็นรูปเป็นร่างมากขึ้นโดย สำนักงาน กลต. ในฐานะผู้กำกับดูแลได้ดำเนินการจัดหาทุนก้อนหนึ่งจากธนาคารโลกเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการร่างมาตรฐานดังกล่าวขึ้นมาเพื่อบังคับใช้กับบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ และเพื่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ให้เป็นแนวทางการปฏิบัติ (Valuation Guidance) เดียวกัน

โดยมาตรฐานฉบับดังกล่าว ส่วนใหญ่จะอ้างอิงจาก มาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินระหว่างประเทศขององค์กรระหว่างประเทศ นั่นคือ International Valuation Standards Council (IVSC) ฉบับปี 2005 (IVS 2005) (สำหรับฉบับปัจจุบันของ IVSC คือ ฉบับปี 2011 ซึ่งได้เปลี่ยนแปลงจากฉบับเดิม IVS 2005 ไปค่อนข้างมาก) และประกาศใช้อย่างเป็นทางการในปี พ.ศ. 2548 เป็นต้นมา โดยผ่านการบังคับใช้มาตรฐานฯและจรรยาบรรณวิชาชีพดังกล่าวไปยังองค์กรวิชาชีพ 2 แห่งที่มีบทบาทสำคัญ คือ สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (VAT) (ก่อตั้งโดยกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย) และสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย (TVA) (ก่อตั้งโดยบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินจำนวนหนึ่ง ในปี 2538)

ต่อมาในปี พ.ศ. 2552 สำนักงาน กลต.ได้ออกประกาศว่าด้วยการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินและ ผู้ประเมินหลักเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ พ.ศ. 2552 กล่าวคือ ทางสำนักงาน กลต. ได้ผ่อนคลายกฎในการกำกับดูแลบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินในฐานะของผู้ประเมินอิสระเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ โดยอนุญาตให้ทั้ง 2 สมาคมดังกล่าวเป็นผู้กำกับดูแลบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่เป็นสมาชิกของสมาคมได้เอง (Self Regulatory Organization, SRO) เนื่องจากในเวลานั้นทางสำนักงาน กลต. มีความเห็นว่า ทั้ง 2 สมาคมมีความพร้อมในการทำหน้าที่กำกับดูแลสมาชิกให้ปฏิบัติตามมาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพที่มีการประกาศใช้โดยที่ยังไม่มีกฎหมายวิชาชีพนี้โดยเฉพาะ

อย่างไรก็ตาม ในขณะนี้ทางสำนักงาน กลต. โดยฝ่ายจดทะเบียนหลักทรัพย์-ตราสารทุน ได้มีการเผยแพร่เอกสารคือ ร่างประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สจ.../... เรื่อง การให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินในตลาดทุนและผู้ประเมินหลัก เพื่อรับฟังความคิดเห็นจากผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง เมื่อวันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2555 และวันสุดท้ายของการให้ความคิดเห็นคือ วันที่ 12 มีนาคม ศกนี้

โดยที่ประกาศดังกล่าว ระบุว่า สำนักงานมีนโยบายที่จะปรับปรุงเกณฑ์การให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินในตลาดทุนและผู้ประเมินหลัก โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้การกำกับดูแลวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ เกี่ยวข้องกับตลาดทุนมีความน่าเชื่อถือเทียบเคียงได้กับมาตรฐานสากล โดยทางสำนักงาน กลต. ได้ประกาศยกเลิกการให้ความเห็นชอบ สมาคมวิชาชีพ เป็นผู้ให้ความเห็นชอบและการกำกับดูแลผู้ประกอบวิชาชีพด้วยกันเอง ตามประกาศว่าด้วยการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินและผู้ ประเมินหลักเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ พ.ศ. 2552 โดยการเปิดกว้างให้สมาคมหรือองค์กรวิชาชีพประเมินรายใหม่ที่มีความพร้อมในการทำงานในระดับสากลสามารถยื่นขอเป็น SRO ต่อสำนักงานได้

จากร่างประกาศดังกล่าว ทำให้ทราบว่า เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญในแวดวงวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สินอีกครั้ง โดยเฉพาะองค์กรวิชาชีพ นั้นถือว่ามีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งสำหรับวิชาชีพประเมินฯ ที่ต้องมีความพร้อมในทุกๆ ด้านในการรองรับการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของตลาดทุนและตลาดเงินได้อย่าง ทันท่วงที

สิ่งหนึ่งที่ปฏิเสธไม่ได้คือ ความสลับซับซ้อนของตลาดทุนในปัจจุบันที่เกี่ยวข้องกับมูลค่าตลาดของหลักทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเป็นจำนวนเงินหลายแสนล้านบาท โดยที่บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินในตลาดทุนและผู้ประเมินหลักต้องมีส่วนเกี่ยวข้องอย่างมากกับการให้ความเห็นต่อมูลค่าตลาด (Market Value) ของทรัพย์สินมีตัวตน (Tangible Fixed Assets) และทรัพย์สินไม่มีตัวตน (Intangible Fixed Assets) รวมถึงการประกาศใช้มาตรฐานการบัญชี จำนวน 24 ฉบับ (Thai Accounting Standards) เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2554 หรือกว่า 1 ปีที่ผ่านมา ได้สร้างการเปลี่ยนแปลงอย่างสำคัญที่เกี่ยวข้องกับวิชาชีพประเมินอย่างหลีก เลี่ยงไม่ได้ ในขณะที่องค์กรวิชาชีพต้องมีความพร้อมในการรับมือกับการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว

สำหรับองค์กรวิชาชีพนั้น ผู้เขียนขอสนับสนุนแนวคิดของสำนักงาน กลต. ที่องค์กรวิชาชีพต้องมีผู้มีความรู้ ความชำนาญ และประสบการณ์ทางด้านการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน (น่าจะไม่ต่ำกว่า 10 ปี) และที่สำคัญต้องไม่มีผลประโยชน์ทับซ้อนในระหว่างการดำรงตำแหน่ง (Conflict of Interest) และเป็นผู้ปฏิบัติงานเต็มเวลาในการบริหารงานในตำแหน่งผู้อำนวยการ (หรือแล้วแต่ชื่อเรียกที่เหมาะสม) เช่นเดียวกับสมาคมอื่น ๆ โดยที่สามารถวางและกำหนดแผนแม่บทในการพัฒนาวิชาชีพอย่างยั่งยืน (Master Plan) จนเป็นที่ยอมรับได้ในอนาคตที่จะสามารถทำให้วิชาชีพนี้เป็น SRO ได้อย่างเต็มภาคภูมิ

และยิ่งไปกว่านั้น องค์กรวิชาชีพและสำนักงาน กลต. ยังต้องช่วยกันผลักดันให้มีการประกาศใช้กฎหมายที่เกี่ยวกับวิชาชีพนี้ หรือ พระราชบัญญัติวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เพราะลำพังแต่มาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพนั้น ไม่เพียงพอให้มีการบังคับใช้ได้ ซึ่งจะเห็นได้จากปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นในขณะนี้ที่ สำนักงาน กลต. มีความจำเป็นต้องดึงบทบาทและหน้าที่ในการกำกับดูแลบริษัทประเมินมูลค่า ทรัพย์สินในตลาดทุนและผู้ประเมินหลักจากทั้ง 2 สมาคมวิชาชีพกลับคืนมานั่นเอง

เราจะเห็นได้ว่า กฎหมายสำคัญๆ ที่เกี่ยวข้องกับตลาดทุนที่จะช่วยส่งเสริม และพัฒนาตลาดทุนนั้นเป็นไปอย่างล่าช้ามาก ในปัจจุบันเป็นที่ทราบกันดีว่า ยังไม่มีการประกาศใช้กฎหมายที่เกี่ยวกับวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งแตกต่างจากต่างประเทศ โดยไม่ต้องดูอื่นไกล แค่ประเทศสมาชิกในประชาคมอาเซียน (AEC) ก็พอ ไม่ว่าจะเป็นประเทศมาเลเซีย ประเทศสิงคโปร์ เป็นต้น ต่างมีกฎหมายวิชาชีพดังกล่าว ซึ่งถือเป็นกลไกสำคัญในการบังคับใช้กฎหมายอย่างมีประสิทธิภาพมากกว่าจะมี เพียงมาตรฐานวิชาชีพเพียงอย่างเดียวที่ไม่เพียงพอสำหรับการเปลี่ยนแปลงอย่าง รวดเร็วของตลาดเงินและตลาดทุนที่ต้องใช้บริการของผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน อยู่ตลอดเวลา

กล่าวในส่วนของบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินในตลาดทุนและผู้ประเมินหลักใน ปัจจุบันอยู่ในฐานะลำบาก เนื่องจากมีการเปิดบริษัทเป็นจำนวนมากนับตั้งแต่การประกาศของสำนักงาน กลต. ในปี 2552 ดังกล่าวข้างต้นที่เปิดโอกาสให้องค์กรวิชาชีพเป็นผู้ให้ความเห็นชอบบริษัท ประเมินฯ เพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะได้เอง ดังนั้น ด้วยจำนวนผู้ให้บริการจำนวนมาก ทำให้เกิดการแข่งขันอย่างรุนแรง อันส่งผลให้เกิดการตัดราคา (ค่าบริการวิชาชีพ) กันอย่างหนัก เพื่อความอยู่รอดทางธุรกิจ

สภาพการณ์ดังกล่าวย่อมส่งผลให้บริษัทประเมินฯ ไม่สามารถอยู่ในฐานะของผู้ให้บริการที่มีมาตรฐานสากลดั่งที่องค์กรกำกับดูแลต้องการได้ ไม่ว่าจะเป็น สำนักงาน กลต. หรือธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือ องค์กรอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง นอกจากนี้ ล่าสุดมีสถาบันการเงินบางแห่ง มีแนวคิดว่าจะกำหนดคุณสมบัติของบริษัทประเมินฯ ที่สวนทางจากสภาพความเป็นจริงว่า จะต้องมีคุณสมบัติเพิ่มเติมคือ ต้องไม่มีผลประกอบการขาดทุน หรือส่วนของผู้ถือหุ้นติดลบ หากจะเป็นผู้ให้บริการแก่สถาบันการเงินดังกล่าว

ในขณะที่สถาบันการเงินหลายแห่งได้เข้ามาเป็นผู้กำหนด ค่าบริการวิชาชีพ” อย่างเข้มงวด โดยที่ไม่ปล่อยเป็นไปตามกลไกราคา (Price Mechanism) อย่างที่ควรจะเป็นในการดำเนินธุรกิจเช่นเดียวกับที่สถาบันการเงินเองก็ต้อง การมีรายรับจากดอกเบี้ยจากการปล่อยสินเชื่อที่เป็นไปตามกลไกราคา หากทางการเข้าไปควบคุมการกำหนดอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก หรืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ หรือค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่คิดกับลูกค้าของสถาบันการเงินมากเกินไป สถาบันการเงินเองก็อยู่ไม่ได้เช่นกัน

ซึ่งปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นดังกล่าว ไม่ว่าจะเป็นหน่วยงานกำกับดูแล และผู้ใช้บริการจะต้องประสบกับปัญหาร่วมกันกับผู้ประกอบวิชาชีพประเมินด้วย คือ ไม่สามารถแก้ปัญหาทางด้านมาตรฐานการให้บริการที่ดีได้ เนื่องจากรายได้จากการให้บริการนั้น ไม่เพียงพอที่จะจ้างพนักงานที่มีความรู้และความสามารถได้ เพราะลำพังที่จะให้บริษัทอยู่รอดก็แทบจะเป็นปัญหาใหญ่โตอยู่แล้ว ดังนั้นในส่วนของสำนักงาน กลต. และธนาคารแห่งประเทศไทย สมควรที่จะเข้ากำกับดูแลบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างบูรณาการด้วยเช่นกัน

ที่กล่าวมาตามลำดับข้างต้น จะเห็นได้ว่าสภาพของธุรกิจประเมินมูลค่าทรัพย์สินในปัจจุบันนั้นสะท้อนมาจาก หลาย ๆ ปัจจัยที่เกี่ยวข้อง ขอยกตัวอย่างง่ายๆ ที่เห็นภาพชัดเจน กล่าวคือ ในส่วนของสำนักงาน กลต.เอง มีกฎหมายรองรับในการกำกับดูแลหน่วยงาน และวิชาชีพต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ในขณะที่องค์กรวิชาชีพประเมินฯ กำกับดูแลสมาชิกโดยการผ่านการบังคับใช้ตามประกาศ และกฎหมายฉบับของสำนักงาน กลต. แทน ซึ่งดูแล้วน่าจะไม่มีประสิทธิภาพ และปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นคงไม่สามารถหมดสิ้นลงไปได้จากร่างประกาศฉบับที่กำลังจะประกาศใช้ ในไม่ช้านี้

นอกจากนี้ยังมีปัญหาในลักษณะเชิงซ้อนที่สมควรหยิบยกมาพูด คือ ในอดีตที่ผ่านมาก่อนที่สำนักงาน กลต. ซึ่งปัจจุบันเป็นเพียงองค์กรเดียวเท่านั้นที่กำกับดูแลวิชาชีพประเมินฯ หากเราจำกันได้ จะมีอีกองค์กรหนึ่ง คือ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ป็นผู้ให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประกอบวัตถุประสงค์ การขอสินเชื่อ (Financing Purposes) มาก่อน โดยที่สถาบันการเงินภายใต้การกำกับดูแลของ ธปท. ต้องใช้บริการบริษัทประเมินฯ ที่ ธปท.ให้ความเห็นชอบเท่านั้นซึ่งในเวลานั้นมีบริษัทประเมินฯไม่เกิน 20 บริษัทเท่านั้นที่ให้บริการ

และต่อมาทางธปท.ได้ยุติบทบาทดังกล่าวลง เนื่องจากเล็งเห็นว่าทางสำนักงานกลต.มีความพร้อมในการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินและผู้ประเมินหลักดีอยู่แล้ว ไม่มีความจำเป็นที่ต้องทำงานซ้ำซ้อนจึงอนุโลมให้สถาบันการเงินภายใต้การกำกับดูแลของ ธปท. สามารถใช้บริษัทประเมินฯ ตามรายชื่อที่สำนักงาน กลต.ให้ความเห็นชอบโดยขึ้นรายชื่อไว้ใน Website ของสำนักงานฯ ในขณะที่สถาบันการเงินซึ่งเป็นผู้ใช้บริการหลักๆนั้น มิได้อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ สำนักงานกลต.นั้นได้มีการกำหนดค่าบริการวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สินขึ้นมาเอง โดยที่มิได้อยู่ภายใต้หลักเกณฑ์ที่เหมาะสมและสอดคล้องกับประเภททรัพย์สินและลักษณะงาน

จึงส่งผลให้รายได้จากการให้บริการดังกล่าวต่ำมาก ซึ่งสามารถกล่าวได้ว่า ลำพังรายรับจากค่าบริการดังกล่าว บริษัทประเมินฯ ไม่สามารถอยู่ได้โดยลำพัง ดังนั้นในการแก้ไขปัญหาที่มองว่า เป็นต้นทางแห่งปัญหาหนึ่งจึงต้องอาศัยธนาคารแห่งประเทศไทย ในฐานะของผู้กำกับดูแลสถาบันการเงิน เข้ามาร่วมแก้ไขปัญหาอย่างจริงจังด้วย เนื่องจาก ธปท. ได้พึ่งพารายชื่อบริษัทประเมินฯ ของสำนักงาน กลต. มาเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว และเพื่อให้ทางสำนักงาน กลต. สามารถบรรลุเจตนารมย์ในการยกร่างประกาศฉบับใหม่ดังกล่าวได้

ท้ายสุดนี้ ผู้เขียนจึงขอสรุป และขอเสนอแนะว่า ต้องดำเนินการกำกับดูแลวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างบูรณาการ เท่านั้นจึงจะสัมฤทธิผลตามเจตนารมย์ของสำนักงานกลต.ได้

ประเมินมูลค่าทรัพย์สินมีตัวตน ประเมินมูลค่าอาคาร ประเมินมูลค่าที่ดิน ประเมินราคาค่าเช่า ประเมินมูลค่ายานพาหนะ ประเมินมูลค่ากิจการ การปันส่วนราคาซื้อ ประเมินมูลค่าทรัพย์สินไม่มีตัวตน ประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญญา ประเมินมูลค่าแบรนด์ ประเมินมูลค่าเครื่องหมายการค้า ประเมินมูลค่าความสัมพันธ์ลูกค้า ประเมินมูลค่าฐานลูกค้า ประเมินมูลค่าสัญญาซื้อขายไฟฟ้า ประเมินมูลค่าสัญญา ประเมินมูลค่าสินทรัพย์สิทธิการใช้ ประเมินมูลค่าสัญญาเช่า ประเมินมูลค่าโดเมนเนม ประเมินมูลค่าอุปกรณ์ ประเมินมูลค่าสิทธิบัตร tangible assets valuation building valuation land valuation equipment valuation machinery valuation intangible assets valuation enterprise valuation business enterprise valuation purchase price allocation ppa ifrs3 ifrs16 rou valuation right of use valuation patent valuation petty patent valuation software valuation copyright valuation customer relationship valuation customer base valuation
Powered by MakeWebEasy.com